1.虚假长租约

抵押及查封前签20年租约+关联方在使用+已做租赁备案+租金已一次性付清+有交易流水+再几次转租，有前述部分或全部链条

2.调换门牌号

例如将“临街”商铺与“背街”商铺的门牌号全部对调或重排

3.控制关键要素

例如被债务人间接回购停车场的债权，可能对商业楼的使用/估值影响较大

4.“卖”长租约

1、将场地拆分成百上千个投资“门槛不高”的单元

2、将项目进行包装、炒作成“收益高”的商业模型

3、将20年或以上租赁权一次性卖给“众多”小业主

4、因不易辨识、区分，可“重复”售给多人

5、租赁合同及委托合同的签约主体均“不是”债务人

5.分布不连续

提前设计，将同层商场多个小产权证以“间隔式”、“插花式”抵押给多名银行、民间债权人

6.打通使用

与周围商铺一并打通、装修、出租给他人经营，形成处置不利

7.拆除重建

抵押物已被拆除，并重新建成其他用途的建筑物

8.排除执行

一铺多卖，有买家已实际占用，已付大部分款项且愿付清尾款

9.物业公司关联

调查物业公司是否是债务人关联方，评估控场方案

10.额外复原成本

有些商铺被改变原建筑格局，办新证前需施工恢复原状。或在消防合格前提下“大证拆小证”。均产生额外成本

11.大额物业欠费

单价30多元，面积较大，空置几年，可以积欠几百万物业费

12.卖方高昂税费

公司名下、年代较久、市场不活跃的商业，站在买家角度考虑税费对投资决策的不利影响

13.欠出让金

属于历史政策遗留问题，房产有证但土地出让金未交清，或在划拨土地上建商业

14.有证但未验收

属于历史政策遗留问题，房产有证但未进行消防验收，对使用有一定影响，例如商铺无法明火

15.违法出证

属于人为违法操作，将大楼公共面积部分办理产权证

16.房地不同主体

属于历史政策遗留问题，房产、土地登记在不同主体名下

17.房地分别抵押

属于历史政策遗留问题，房产证、土地证分别在房管局、国土局抵押给不同债权人

18.规划因素

由于周边规划、建设大型商业综合体，导致传统商业街成“没落”趋势