从按揭购房的法律关系来看，在按揭购房过程中存在三方两个法律关系，即购房方与出卖方（一般都是开发商）之间的商品房买卖合同关系、购买方与贷款银行之间的借款合同关系。当购房方与开发商签订了购房合同，付清了首付款并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商账户后，开发商就应当为购房方办理房产证，在办理了房产证以后，购房方与开发商之间已经履行完了合同义务，结束了购房合同的关系。

 

　　接下来，购房者要履行的是另一个合同，即购买方与贷款银行之间的借款合同。此时，购房者已经取得了房屋的所有权，只不过由于购房者基于他与银行之间的借款合同在该房屋上设定了抵押权，使得购房者行使房屋的所有权受到了限制。购房者向银行偿还借款的行为，属于购房者与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

 

　　根据我国婚姻法的规定除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。如果婚前按揭房产由一方在婚前进行了产权登记，按照不动产登记的原则，该房产应为一方的婚前财产。

 

　　然而如果在婚后夫妻共同偿还了购房贷款，在离婚时该房屋能否作为共同财产进行分割或部分作为共同财产进行分割呢？回答是否定的，既然房屋是一方的婚前财产，离婚时就应该判归一方所有。如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务，因此，离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有，同时应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方。

 

　　婚前按揭购房婚后增值部分的分割

 

　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：

 

　　1、工资、奖金；

 

　　2、生产、经营的收益；

 

　　3、知识产权的收益；

 

　　4、继承或赠与所得财产；

 

　　5、其他应当归共同所有的财产。

 

　　《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产。

 

　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。

 

　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

 

　　婚前按揭购房相关案例

 

　　1996年4月，刘某通过按揭方式购买住房一套价值11万元，首付款3万元，银行贷款8万元。1996年9月刘某与张某喜结连理，婚后双方以共同收入偿还贷款，双方于2006年4月还清银行所有贷款。2006年8月刘某与张某双方因感情不和为由诉至法院要求离婚，在庭审中，双方对离婚和子女抚养均无异议，但对房屋分割发生争议，刘某认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而张某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。

 

　　在本案审理过程中，该房屋经评估价值30万元。

 

　　本案在审理过程中，形成三种意见。第一种意见认为，根据《婚姻法》对婚前个人财产的界定来看，双方所争议的房屋是在婚前所购买，刘某购买所贷的款应视为刘某一方在婚前所欠债务。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对刘某婚前个人债务的偿还，由刘某在婚姻关系解除时给付张某共同偿还部分款项7万元。第二种意见认为，购房作为人生之大事，如果刘某婚前没有按揭贷款买房，婚后双方也将通过按揭贷款等方式购房，由于刘某婚前购房行为，婚后双方无再购房需求，双方将全部精力用于偿还银行购房贷款，双方对房屋的最终获得都付出了艰辛的努力，如果将房屋作为婚前一方按揭贷款购房人所有，则对婚后一方有失公平，为了维护法律的公平公正，综合考虑双方的利益，应将刘某婚前购房首付款作为刘某婚前个人财产从房屋的现有价款中予以刨除，对剩余部分应作为夫妻共同财产，房屋由双方通过协商、竞价等方式取得。第三种意见认为，根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为刘某在婚前按揭贷款所买，应作为刘某婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对刘某婚前个人债务的偿还，由刘某拿出这部分钱的一半。另外由于房屋增值的实际情况，对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。

 

　　对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，但我国《婚姻法》对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性，防止一方以结婚等手段来侵占财产，保护另一方的合法权益。

 

　　关于房屋所有权的取得方式，我国法律共设置了两种情形：一是原始取得，一是继受取得。

 

　　房屋所有权的原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。其主要包括依法建造房屋、依法没收房屋、收归国有的无主房屋、合法添附的房屋等方式取得。

 

　　房屋所有权的继受取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。其主要包括房屋买卖、房屋赠与、房屋相互交换、继承等方式取得。

 

　　本案中，刘某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定刘某在婚前即取得了房屋的所有权。

 

　　本案中，房屋是开发商所建，故张某不能因原始取得方式获得房屋所有权。而对于房屋的继受取得，我国法律规定得较为详细，即房屋买卖、赠与、继承等方式取得，而张某并未具有上述几种法律行为或事件，故张某不能依次理论取得房屋所有权。同时最高法院《关于中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

 

　　综上，本案争议的房屋应为刘某所有。但其在购房时同时形成了8万元的银行按揭贷款，由于这部分贷款系婚前所借故应当属于婚前个人债务。关于张某、刘某二人共同偿还刘某个人债务的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了张某婚前个人债务。如果没有这笔债务的存在，张某刘某二人将存在8万元的财产，故在两人夫妻关系解除时由刘某给付张某8万元的一半即4万元。